sciresНаучные исследования экономического факультета. Электронный журналScientific Research of Faculty of Economics. Electronic Journal2078-3809Moscow State University10.38050/2078-3809-2019-11-4-7-18scires-134Research ArticleВОПРОСЫ ТЕОРИИTHEORETICAL ISSUESВыбор между арендой и ипотекой: оценка чистой приведенной стоимости владения жильемChoice between Rent and Mortgage: Evaluating the Net Present Value of Home OwnershipИвановО. И.IvanovO. I.

Иванов Олег Игоревич – кандидат экономических наук, доцент  кафедры политической экономии

Экономический факультет  

Москва

Oleg I. Ivanov  Ph.D., Assistant professor  

Faculty of economics

Moscow

iolegi@mail.ruНаимиМ. М.C.NaimiM. M.S.

Наими Мохтар Мохамад Сами –  эксперт центра цифровой трансформации  

Москва

Mokhtar M.S. Naimi,  Expert  Digital transformation center  

Moscow

mokhtar.naimi@mail.ruМГУ имени М.В. ЛомоносоваРоссияLomonosov Moscow State UniversityRussian FederationНИУ ВШЭРоссияUniversity Higher School of EconomicsRussian Federation201928122019114718Copyright © Иванов О.И., Наими М.М., 20192019Иванов О.И., Наими М.М.Ivanov O.I., Naimi M.M.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://scires.elpub.ru/jour/article/view/134

В статье рассматривается проблема выбора между владением жилой недвижимостью и её арендой как решение инвестиционной задачи. Цель статьи – в формализации данной задачи с использованием только финансовых переменных (без включения неденежных предпочтений в явном виде) и её тестировании на реальных российских данных по рынкам недвижимости и ипотечного кредитования. Результаты могут быть использованы: а) на уровне домохозяйств, которые обычно слабо учитывают финансовую сторону рассматриваемого решения; б) на уровне макроэкономической политики для прогнозирования динамики рынка ипотечного кредитования. Следующие параметры модели мы определили как ключевые: ожидаемые темпы роста цен на жильё и на аренду жилья, процент по ипотечному кредиту, планируемый период владения недвижимостью. Модель демонстрирует, что для усреднённого московского или российского жилья при достаточном периоде владения покупка в целом выгодней в текущих макроэкономических условиях. Однако при ухудшении прогноза по динамике изменения цен на жильё, когда номинальный рост цен ниже ставки дисконтирования на 5–8%, ответ может измениться в пользу аренды. Это особенно актуально в связи с негативной динамикой реальных цен на российском рынке жилья.

The article considers the problem of choosing between the ownership of residential real estate and its rental as a solution to the investment problem. The purpose of the article is to formalize this task using only financial variables (without explicitly including non-monetary preferences) and testing it on real Russian data on real estate and mortgage lending markets. The results can be used: a) at the house-hold level, which usually poorly take into account the financial side of the decision; b) at the level of macroeconomic policy to predict the dynamics of the mortgage market. We identified the following key model parameters: the expected rate of growth in housing and rental prices, mortgage interest, and the planned period of real estate ownership. The model demonstrates that for an average of Moscow or Russian housing with enough period of ownership, the purchase is generally more profitable in the cur-rent macroeconomic conditions. However, if the forecast for the dynamics of changes in housing prices worsens, when the nominal price increase is 5-8% lower than the discount rate, the answer may change in favor of renting. This is especially true in connection with the negative dynamics of real prices in the Russian housing market.  

аренда недвижимостиипотекавыбор владенияфинансы домохозяйствоценканедвижимостьцены на жильёrental propertymortgagetenure choicehousehold financevaluationreal estatehouse pricesReferencesАлександрова О.А., Борковская Е.И. «Купить нельзя арендовать»: куда поставит запятую столичная молодёжь? // Гуманитарные науки. Вестник Финансового Университета. 2019. Т. 9. № 5. С. 97–105.Александрова О.А., Борковская Е.И. «Купить нельзя арендовать»: куда поставит запятую столичная молодёжь? // Гуманитарные науки. Вестник Финансового Университета. 2019. Т. 9. № 5. С. 97–105.Bourassa S.C., Hoesli M. Why Do the Swiss Rent? // The Journal of Real Estate Finance and Economics. 2010. No 3. P. 286–309.Bourassa S.C., Hoesli M. Why Do the Swiss Rent? // The Journal of Real Estate Finance and Economics. 2010. No 3. P. 286–309.Coulson N.E., Fisher L.M. Housing tenure and labor market impacts: The search goes on // Jour-nal of urban economics. 2009. No 3. Р. 252–264.Coulson N.E., Fisher L.M. Housing tenure and labor market impacts: The search goes on // Jour-nal of urban economics. 2009. No 3. Р. 252–264.Han L. The Effects of Price Risk on Housing Demand: Empirical Evidence from U.S. Markets // The Review of Financial Studies. 2010. No 11. P. 3889–3928.Han L. The Effects of Price Risk on Housing Demand: Empirical Evidence from U.S. Markets // The Review of Financial Studies. 2010. No 11. P. 3889–3928.Hargreaves B. To Rent or Buy: That is the Question // Pacific Rim Real Estate Society. Confer-ence 2002. Christchurch, 21–23 January. P. 1–17.Hargreaves B. To Rent or Buy: That is the Question // Pacific Rim Real Estate Society. Confer-ence 2002. Christchurch, 21–23 January. P. 1–17.Haurin D.R., Gill H.L. The Impact of Transaction Costs and the Expected Length of Stay on Homeownership // Journal of urban economics. 2002. No 3. Р. 563–584.Haurin D.R., Gill H.L. The Impact of Transaction Costs and the Expected Length of Stay on Homeownership // Journal of urban economics. 2002. No 3. Р. 563–584.Mizuno M., Tabner I.T. The margin of safety and turning points in house prices: Observations from three developed markets // Financial Analysts Journal. 2011. No 67 (3). P. 76–93.Mizuno M., Tabner I.T. The margin of safety and turning points in house prices: Observations from three developed markets // Financial Analysts Journal. 2011. No 67 (3). P. 76–93.Munch J.R., Rosholm M., Svarer M. Home ownership, job duration, and wages // Journal of urban economics. 2008. No 1. Р. 13–145.Munch J.R., Rosholm M., Svarer M. Home ownership, job duration, and wages // Journal of urban economics. 2008. No 1. Р. 13–145.Tabner I.T. Buying versus renting – determinants of the net present value of home ownership for individual households // International Review of Financial Analysis. 2016. No 48. P. 233–246.Tabner I.T. Buying versus renting – determinants of the net present value of home ownership for individual households // International Review of Financial Analysis. 2016. No 48. P. 233–246.

The authors declare that there are no conflicts of interest present.