Выбор между арендой и ипотекой: оценка чистой приведенной стоимости владения жильем

В статье рассматривается проблема выбора между владением жилой недвижимостью и её арендой как решение инвестиционной задачи. Цель статьи – в формализации данной задачи с использованием только финансовых переменных (без включения неденежных предпочтений в явном виде) и её тестировании на реальных российских данных по рынкам недвижимости и ипотечного кредитования. Результаты могут быть использованы: а) на уровне домохозяйств, которые обычно слабо учитывают финансовую сторону рассматриваемого решения; б) на уровне макроэкономической политики для прогнозирования динамики рынка ипотечного кредитования. Следующие параметры модели мы определили как ключевые: ожидаемые темпы роста цен на жильё и на аренду жилья, процент по ипотечному кредиту, планируемый период владения недвижимостью. Модель демонстрирует, что для усреднённого московского или российского жилья при достаточном периоде владения покупка в целом выгодней в текущих макроэкономических условиях. Однако при ухудшении прогноза по динамике изменения цен на жильё, когда номинальный рост цен ниже ставки дисконтирования на 5–8%, ответ может измениться в пользу аренды. Это особенно актуально в связи с негативной динамикой реальных цен на российском рынке жилья.

1. Александрова О.А., Борковская Е.И. «Купить нельзя арендовать»: куда поставит запятую столичная молодёжь? // Гуманитарные науки. Вестник Финансового Университета. 2019. Т. 9. № 5. С. 97–105.

2. Bourassa S.C., Hoesli M. Why Do the Swiss Rent? // The Journal of Real Estate Finance and Economics. 2010. No 3. P. 286–309.

3. Coulson N.E., Fisher L.M. Housing tenure and labor market impacts: The search goes on // Jour-nal of urban economics. 2009. No 3. Р. 252–264.

4. Han L. The Effects of Price Risk on Housing Demand: Empirical Evidence from U.S. Markets // The Review of Financial Studies. 2010. No 11. P. 3889–3928.

5. Hargreaves B. To Rent or Buy: That is the Question // Pacific Rim Real Estate Society. Confer-ence 2002. Christchurch, 21–23 January. P. 1–17.

6. Haurin D.R., Gill H.L. The Impact of Transaction Costs and the Expected Length of Stay on Homeownership // Journal of urban economics. 2002. No 3. Р. 563–584.

7. Mizuno M., Tabner I.T. The margin of safety and turning points in house prices: Observations from three developed markets // Financial Analysts Journal. 2011. No 67 (3). P. 76–93.

8. Munch J.R., Rosholm M., Svarer M. Home ownership, job duration, and wages // Journal of urban economics. 2008. No 1. Р. 13–145.

9. Tabner I.T. Buying versus renting – determinants of the net present value of home ownership for individual households // International Review of Financial Analysis. 2016. No 48. P. 233–246.